A partir de 2026, proprietários de imóveis que vivem da renda de aluguéis passarão a enfrentar mudanças significativas em sua tributação. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, a locação de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e passará a estar sujeita também ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
A mudança representa um novo cenário para investidores e famílias que utilizam a renda de aluguéis como fonte principal de sustento, trazendo impacto imediato já no início da transição do sistema tributário, prevista para ocorrer entre 2026 e 2032.
Atualmente, os rendimentos de aluguel recebidos por pessoas físicas estão sujeitos exclusivamente ao IRPF, calculado de acordo com a tabela progressiva do imposto. O proprietário deve declarar mensalmente por meio do carnê-leão ou anualmente na Declaração de Ajuste.
A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu dois tributos centrais do modelo de IVA dual:
- Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – de competência de estados e municípios;
- Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) – de competência da União.
Ambos substituirão gradualmente impostos existentes, como ISS, PIS e Cofins, e terão incidência também sobre atividades de locação de imóveis em determinados casos.
Segundo o artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, o recolhimento do IBS e da CBS será obrigatório para pessoas físicas que se enquadrarem em dois critérios cumulativos:
- Possuir mais de três imóveis alugados;
- Obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.
Se o locador ultrapassar esses limites, estará sujeito à nova tributação.
Esse ponto gera impacto direto sobre pequenos investidores que mantêm imóveis para aluguel e sobre famílias que dependem dessa renda como complemento à aposentadoria ou ao trabalho.
Diferentemente de outros pontos da Reforma Tributária que só terão aplicação plena em 2033, a cobrança de IBS e CBS sobre locações começa já em 2026, ainda com alíquotas reduzidas.
O sistema de transição funcionará da seguinte forma:
- 2026 e 2027: alíquotas iniciais simbólicas de IBS e CBS, permitindo adaptação de contribuintes e sistemas;
- A partir de 2028: aumento progressivo das alíquotas dos novos tributos, com redução proporcional de ISS, PIS e Cofins;
- 2033: extinção completa dos tributos antigos e aplicação integral do IBS e da CBS.
Na prática, para pessoas físicas que hoje pagam apenas IRPF, cada avanço da transição significará acréscimo efetivo na carga tributária sobre os aluguéis.
O setor imobiliário deve sentir os impactos já nos primeiros anos da transição. Proprietários que se enquadram nos novos critérios precisarão ajustar seus cálculos de rentabilidade, considerando que parte da receita será direcionada ao pagamento de IBS e CBS.
Isso pode refletir em dois caminhos: aumento dos preços de aluguéis para repassar os custos ou redução da atratividade desse tipo de investimento, o que pode levar à migração de recursos para outras modalidades.
Profissionais do mercado imobiliário terão papel estratégico nesse processo, orientando proprietários sobre o correto enquadramento nas novas regras, projeção de carga tributária e alternativas de planejamento tributário dentro da legalidade.
